Мнение экспертов что будет с недвижимостью. Покупают на сдачу

Рынок недвижимости всегда чутко реагирует на экономическую ситуацию в стране. Это один из самых нестабильных рынков, и цена квадратного метра зависит от множества факторов. Покупка или продажа дома или квартиры — дело обычно не быстрое, и в обоих случаях (если только речь не идет о продаже квартиры с целью покупки другой, когда общий уровень цен на жилье не так важен) следует грамотно подходить к моменту совершения сделки. Покупателю выгоден момент низких цен на квадратный метр, продавцу — высокие цены на жилье. И прогнозы экспертов рынка — то, к чему безусловно стоит прислушиваться. Цены на недвижимость в 2018-2019 году — прогноз аналитиков рынка недвижимости о дальнейшей динамике цены квадратного метра в России.

Какие прогнозы по ценам на недвижимость давали эксперты до начала 2018 года

В начале года издание “Газета.Ру” опубликовало прогноз цен на недвижимость в 2018 году. Согласно прогнозу аналитиков, опрошенных интернет-СМИ, общее направление рынка недвижимости в России в этом году будет отличаться для новостроек и вторичного жилья. Новое жилье будет дорожать, вторички — дешеветь.

Резкий рост стоимости квадратного метра в новостройках эксперты не ожидали. По мнению аналитиков, в целом за год новостройки должны подорожать на 2-3 процента, что соответствовало тогдашнему ожиданию по поводу инфляции в стране.

Хотя аналитики и ожидали, что новостройки в России будут дорожать, они упоминали и о некоторых факторах, которые должны сдерживать рост цен. Например, в Москве сейчас снят фактический запрет на строительство нового жилья, который ввел мэр Собянин, придя к власти в городе.

Программа реновации снова запустила строительство в столице. Это привело к тому, что интерес к новостройкам в Подмосковье заметно упал.

С одной стороны, высокий спрос на новые квартиры в Москве стимулирует рост их цен. Но с другой стороны, объемы строительства таковы, что жилья хватит всем. Именно за счет этого баланса спроса и предложения в Москве новостройки будут дорожать умеренно.

Что касается вторичного жилья, то оно должно дешеветь в силу того. что спрос на него меньше, чем предложение. Дело в том, что многие государственные программы направлены на то, чтобы люди приобретали жилье в новостройках (взять условия той же льготной ипотеки для семей с детьми). Тем самым государство поддерживает строительный сектор экономики. Это оттягивает спрос на “вторичку”.

Актуальная статистика портала недвижимости “Росриэлт” показывает, что в целом аналитики, опрошенные “Газетой.Ру” в январе, не ошиблись. По итогам первого полугодия 2018 года вторичное жилье подешевело на 0,67%. Новостройки подорожали на 0,22%. Это заметно ниже, чем ожидали эксперты, но и данные портала не вполне показательны и отражают лишь часть рынка.

Кроме того, стоит помнить о том, что рынок недвижимости в России в принципе достаточно неравномерный. То, что справедливо для Москвы, не имеет никакого отношения для небольшого или среднего города в провинции и наоборот. Кроме того, в последние годы наблюдается тенденция к миграции россиян из неблагополучных городов в более благополучные с точки зрения экологии, экономики или климата.

Фото: ru.m.wikipedia.org

Какими будут цены на недвижимость в 2019 году — прогноз аналитиков

Портал “Вести.Недвижимость” провел этой весной круглый стол с участием аналитиков относительно того, какими будут цены на недвижимость в перспективе до конца 2019 года.

Большинство экспертов круглого стола сошлись на том, что в 2019 году рост цен на жилье будет достаточно заметным.

Первая из причин для будущего роста цен — отмена долевого строительства, которая случится с 1 июля будущего года. Уже в середине 2018 года фактически начался переход к полной отмене долевого строительства. Фактически в будущем году начнет становиться нормой ситуация, при которой застройщик строит дом полностью за свой счет, а затем продает квартиры в доме по рыночной цене, без всяких скидок, которые полагались на стадии строительства.

Вторая причина роста стоимости нового жилья — глобализация рынка недвижимости. небольшие застройщики будут вынуждены или уйти с рынка, или войти в состав крупных компаний, или объединиться в крупный трест. Большим компаниям будет проще настаивать на высоких ценах на квадратный метр, им не нужно будет делать скидки, чтобы выжить.

Еще один фактор — комплексная застройка, к которой все чаще прибегают в России. Сначала возводится один многоквартирный дом, рядом с которым создаются объекты инфраструктуры (открываются магазины, детский сад, поликлиника и т.д., проводится дорога). Затем рядом начинают вырастать другие здания комплекса, квартиры в которых продаются на 5-10 процентов дороже, чем квартиры в первом корпусе.

Если говорить об ипотеке, то аналитики настроены оптимистично — они ожидают продолжения тренда на снижения ипотечных ставок. Уже сейчас, когда средняя ставка опустилась ниже 10% годовых, россияне стали брать ипотечные кредиты более охотно. При снижении ставки по ипотеке до 8,5-9 процентов такое кредитование станет еще более серьезным драйвером для всего рынка недвижимости в России в 20189 и 2019 году.

Новый год уже маячит на горизонте, а вместе с ним и перемены! Тех, кто планирует в следующем году обзавестись жильем или сменить нынешнюю квартиру на более просторный вариант, интересует, подорожают ли квартиры в 2018 году и когда выгодно будет покупать квартиру.

Эксперты компании спрогнозировали, что будет с рынком недвижимости в 2018 году. Свои комментарии дают руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова, руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова и маркетолог M16 Group Никита Евтушенко.

Законы о недвижимости в 2018 году

Никита Евтушенко : Безусловно, главной темой следующего года на первичном рынке будет постепенный отказ от «долевки». Последние новости в сфере недвижимости были посвящены указанию Путина об отмене долевого строительства и ухода в сторону продаж готового жилья.

Вместо средств дольщиков строительство будет «спонсироваться» банками. Точнее, застройщики будут получать кредиты на реализацию своих проектов. По крайней мере, сейчас рассматривается именно такая возможность. Фактически, вопрос остается в том, возьмутся ли банки за это.

Если ответ будет положительный, то рынок начнет реформироваться. Список застройщиков сократится: компании, которые обладают собственными средствами, в итоге «выдавят» с рынка застройщиков, вынужденных постоянно получать кредитные средства.

Но пока это только начало процесса, долевое строительство с 1 января не исчезнет. Более реальные сроки - 2-4 года, не меньше. Зато в следующем году заметно ужесточаются (для застройщиков) условия 214-ФЗ. К примеру, запрещается вести строительство нескольких объектов одновременно.

Маркетолог M16 Group Никита Евтушенко

Светлана Дьякова: Да, ожидать изменений в области долевого строительства в ближайшие пару лет точно не стоит. Отказ от привычного уже формата продаж существенно изменит рынок, ни граждане, ни государство пока не готовы к таким резким переменам. Пока непонятно, насколько именно вырастет цена и как это отразится на покупательских способностях.

Кроме того, ситуация на рынке не столь критична, чтобы моментально отказываться от «долевки». Есть ненадежные и даже откровенно бессовестные застройщики, но много и хороших, солидных компаний, уже зарекомендовавших себя.

Тем не менее, президент дал четкие указания по этому вопросу. В перспективе мы все же уйдем от долевого строительства.

Цены на недвижимость в 2018 году

Светлана Дьякова: В следующем году нас ждет подорожание, причем динамичное. Цены будут расти во всех сегментах и на всех рынках Это и просто ежегодный рост, обусловленный экономическими процессами, и результаты реформирования рынка.

Если говорить о новостройках, то в цены на квартиры теперь закладываются дополнительные расходы, которые застройщики несут в связи с внедрением компенсационного фонда. Напомню, в этот фонд девелоперы должны отчислять процент от каждого ДДУ. Разумеется, это «спонсируется» самими покупателями квартир.

Если переход на банковское финансирование начнется уже со следующего года, то это тоже отразится на ценообразовании. Мой совет такой: самое выгодное время для покупки квартиры с финансовой точки зрения - сейчас. Дальше будет только дороже.

Руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова M16 Group

Никита Евтушенко: Нужно отметить, что рост цен, скорее всего, будет более динамичным и резким, чем то, что мы наблюдали до этого. Если вам интересно, когда лучше покупать квартиру в 2018 году, то тут соглашусь с коллегой: чем раньше, тем лучше. С каждым месяцем цены квартиры будут расти.

Ипотечные тенденции на рынке недвижимости

Анна Симашова: В 2018 году активизация ипотечного рынка продолжится. Независимые эксперты банковской сферы уверены, что нас ждет дальнейшее снижение ключевой ставки. Но и без этого сами банки стремятся оставаться конкурентными на рынке, поэтому предлагают новые ипотечные продукты своим клиентам.

Условия взятия кредитов для покупки квартиры становятся проще, сами кредиты дешевеют. В то же время покупательские способности резко не выросли, то есть за счет собственных средств и сейчас немногие могут позволить себе купить жилье.

Никита Евтушенко: Если уже в следующем году мы будем наблюдать первые случаи финансирования строительства банками, то в 2018 могут измениться и правила аккредитации объектов: банки будут лучше видеть риски и слабые места проектов, которые спонсируют, за счет чего застройщикам будет проще аккредитовать свои комплексы.

В то же время можно предполагать, что сами банки будут повышать привлекательность комплексов, на строительство которых выдают кредиты, за счет уникальных ипотечных продуктов.

Светлана Дьякова: Безусловно, ипотечная сфера будет расти. Как сказала моя коллега, ставки снижаются, вероятно, эта тенденция сохранится и в следующем году. Ипотека и так является самым популярным способом покупки квартиры, а если ставка опустится еще ниже, то это привлечет еще больше покупателей. Для населения это отличная возможность купить комфортную квартиру в новостройке по интересной цене.

Вряд ли мы заметим какие-то кардинальные новшества со стороны банков, скорее всего, ипотечный рынок будет вести себя предсказуемо. Уже сейчас многие предлагают оформление займа всего с 2 документами или без стартового взноса. Это работает и это остается на рынке, зачем изобретать велосипед?

Что будет с недвижимостью в 2018 году?

Светлана Дьякова: В форматах недвижимости особых перемен не ожидается. Возможно, в новых проектах будет сокращаться предложение студийного жилья, но окончательно от студий застройщики не откажутся. На такие квартиры всегда есть покупатель, это самый доступный формат полноценного жилья.

Еще одна любопытная картина на рынке касается отделки. Министерство строительства настаивает на обязательной отделке, но далеко не во всех проектах это оправданно. Например, комплексы сегмента «комфорт+», «бизнес» и выше. Покупатели квартир в таких домах предпочитают заказывать индивидуальные дизайн-проекты, оформлять жилье по своему желанию и вкусу. Для них готовая отделка станет проблемой, переплачивать за ненужную опцию в этом случае никто не захочет.

Причем это касается не только полного ремонта, но и предчистовой отделки. Если будущие покупатели планируют делать перепланировку, отделка от застройщика для них - лишняя трата денег.

В то же время на масс-маркете требование об обязательной отделке с большой долей вероятности приживется. Впрочем, уже сейчас многие проекты предусматривают такую опцию, клиенты ею пользуются, отделка в сегменте доступного жилья пользуется большим спросом.

Анна Симашова: Реформируется формат продаж элитной недвижимости - здесь начнут «процветать» закрытые продажи. Во-первых, растиражированные объекты премиум-класса будут неинтересны клиентам, их этим уже просто не удивить. Во-вторых, покупатели этого сегмента сейчас стараются не «светиться».

Покупка жилья для миллионов семей является самым долгожданным, желанным и сложным приобретением. Многие идут к этой цели дольше десятка лет, экономя на всем, чем можно.

Россияне привыкли думать, что недвижимость всегда дорожает. Однако как и любой другой товар - недвижимость меняется в цене, в зависимости от ситуации на рынке. Недвижимость может долго дешеветь, что и демонстрировал нам рынок в последние годы. Особенно серьезны изменения в период кризиса.

Если вы запланировали покупку жилья на ближайшие 6-18 месяцев - Reconomica расскажет, какими (предположительно - по мнению экспертов) будут цены на недвижимость в РФ в 2019.

Что происходило с рынком недвижимости в 2018 году?

У же ясно, что рынок недвижимости сейчас продолжает плавно падать. Эксперты называют текущий рынок периодом неопределенности и стагнации, причем в первую очередь страдают новостройки.

В чем проблема с рынком новостроек

Причины, по которым под удар попали именно новые дома:

Повышение себестоимости строительства . Цены на возведение жилья растут из-за слабого курса рубля и из-за санкций. Как результат - строительным компаниям становится дороже закупать и ремонтировать технику. Также выросли цены на различные стройматериалы (поскольку для их производства тоже нужно заграничное оборудование).

С 1 июля введены новые требования к застройщикам . Теперь строительные компании не смогут распоряжаться деньгами покупателей напрямую. Деньги будут храниться в банке на спецсчету, пока дом не будет сдан. Это сделано для защиты граждан от банкротства строительных компаний. Также с 1 июля запретили привлекать средства сразу для нескольких строящихся объектов (1 компания = 1 разрешение: если начато строительство 1 микрорайона - нельзя начать строить еще один жилой комплекс по новому проекту).

Кризис платежеспособного спроса

Из-за этих 2 причин может подорожать само жилье. Но этого не произойдет, а скорее даже наоборот - цены могут пойти вниз. Причина - избыток предложения при падающем спросе.

За относительно спокойные и успешные годы во многих более-менее крупных городах строительство шло быстрыми темпами. Когда страна вошла в очередной кризис - из-за падения платежеспособности новое жилье перестали покупать в прежних объемах. Поэтому начатые раннее проекты уже продаются даже не по стартовой цене, а дешевле - скидки на них могут достигать даже 15-20%.

Что интересно: до сих пор продолжают строить жилье, разрешения на которое получалось еще до кризиса. Причина в том, что деньги дольщиков уже получены - то есть строительная компания уже взяла обязательства, и должна их выполнить.

Что касается вторичного рынка: явных изменений на нем не предвидится - скорее всего, до конца года мы будем наблюдать застой в ценах. Возможно - будет небольшое падение, если под конец года рубль снова начнет слабеть. Причина в том, что из-за слабеющей национальной валюты покупатели предпочитают подождать с покупкой. Если продавцу хочется продать объект побыстрее - то он будет вынужден уменьшать цену.

По цифрам: в общей сложности цены на российском рынке недвижимости упали примерно на 50% в долларах или на 15-25% в рублях. Отличие текущего кризиса - в его медленном темпе: он начался в 2014, и до сих пор не намечается его завершения.

Для сравнения: что происходило с рынком недвижимости в прошлые кризисные периоды

После распада СССР российская экономика пережила как минимум 2 крупных потрясения (если не считать сам распад Союза) - в 1998 и в 2008.

Как менялась ситуация на рынке недвижимости в эти годы:

Период с августа 1998 по начало 2000 . Вкратце - общее падение цен на жилье примерно на 30-35% (в долларах). Новостройки в этот период почти не строились, ипотеки - не было вообще. На вторичном рынке из-за резкого колебания курса и цен образовался застой: продавцы не хотели продавать жилье дешево, покупатели - боялись тратить деньги в сложное время и не хотели переплачивать.

Период с осени 2008 по конец 2009 . Рынок снова упал на эти же 30-35% в долларах. Ситуация на рынке развивалась примерно по такой же схеме, только теперь все это прошло спокойнее, и в меньшем масштабе. Проблемой стало банкротство ряда строительных компаний, которые внезапно оказались без финансирования. Что касается отношений покупателей и продавцов - снова возник застой, когда обе стороны боялись совершать сделки, чтобы не прогадать.

Может ли повториться ситуация 2008 года, и почему?

Факторы, которые могут повлиять на цены на жилье в 2019 году

Что может повлиять на рынок недвижимости в следующем году:

Снижение ставки кредитования . Это приведет к «удешевлению» ипотеки. На ценах на жилье это вряд ли как-то скажется, а вот спрос - должен подняться. Вряд ли намного, поскольку снижаться ставка если и будет - то на доли процентов.

Возможное расширение санкций . Очередные санкции уже не являются шоком для экономики, но могут вызвать просадку курса рубля. Также из-за санкций могут возникнуть финансовые проблемы у банков, которым станет сложнее кредитовать застройщиков.

Возможное падение цен на нефть . Как результат - рубль может ослабнуть, цены на разные товары - вырасти, а доходы граждан - уменьшатся. Из-за этого возможно падение спроса, а из-за этого - частичное уменьшение цен на жилье.

Ч то думают аналитики, эксперты и участники рынка - каковы прогнозы в целом

Поскольку никаких точных данных прогнозировать нельзя - мнения сильно разнятся. Мы рассмотрим самые распространенные варианты с целью ознакомления:

Продолжение падения до ~ 2019 года, и стабилизация к концу 2019. Некоторые верят, что пик и самые сложные времена уже позади, рынок еще немного продержится в негативе, и вскоре последует отскок и возврат к докризисным значениям. Цены 2012-2013 годов - могут быть достигнуты уже к 2020.

Уже в 2018 начнется восстановление рынка . Такой точки зрения придерживается и глава Сбербанка Герман Греф. По его мнению (и мнению аналитиков, которые придерживаются такого же мнения) в 2019 начнется рост цен на жилье. Это частично объясняют тем, что пик кризиса уже позади, а также тем, что в 2018 году стройматериалы должны намного подорожать (к примеру - бетон и кирпич должны подорожать на ~15%), и застройщики из-за этого тоже поднимут стоимость жилья. А вместе с новостройками подорожает и вторичка.

Продолжение падения до 2019-2021 годов . По мнению части аналитиков, дно цен на жилье еще не достигнуто, и стоимость может упасть еще на 5-10% в ближайшие год-два. Возобновление положительной динамики прогнозируется на 2020-2024 годы. Этому есть частичное объяснение: к 2024 РФ должна реализовать политику импортозамещения - что скажется и на экономике, и на курсе рубля, и на благосостоянии граждан.

Значительное падение до 2020 года . По мнению Минэкономразвития, в ближайшие 1-2 года возможно падение до 10% ежегодно. Затем возможна фиксация цен на 2-3 года.

Стоит ли сейчас покупать квартиру под сдачу в аренду

Покупка квартиры под сдачу в аренду всегда была скорее способом сохранить деньги, чем заработать. Это консервативная инвестиция, от которой не стоит жжать большой доходности, чего многие не понимают. Посмотрите это видео с типичными ошибками инвестора.

Покупка квартиры под аренду имеет смысл, если у вас много денег, которые нужно сохранить, и сейчас нет на горизонте более выгодных инвестиционных проектов.

На сколько процентов могут снизиться цены на квартиры в крупнейших городах РФ

Что касается конкретных цифр для конкретных городов - на 2019 год прогнозируется:

Для Москвы - рост на 2-3%.

Для Сочи - рост цен на 4-5%.

Для Питера - на 2%.

Для Казани, Новгорода, Самары, Воронежа, Хабаровска, Екатеринбурга - стагнация или незначительный рост.

Прогнозы экспертов по недвижимости на 2018-2021 годы (видео)

Что делают застройщики, чтобы привлекать покупателей?

Основные моменты:

Главный товар - жилье эконом-класса, малого метража, с 1-2 комнатами . Такое жилье стоит дешевле всего, коммунальные услуги в таких квартирах тоже дешевые. При необходимости - его легче и быстрее продава ть. Из цифр для примера: раньше средний метраж «двушки» составлял около 60-70 «квадратов». Теперь в сдаваемых новостройках встречаются «двушки» площадью около 50 «квадратов», а трехкомнатные квартиры - нечасто занимают больше 70.

Рынок элитного жилья практически стоит на месте, и вряд ли «оживет» в ближайшие год-два . Спрос на дорогие объекты очень маленький, да и доходы граждан серьезно просели.

Повышается количество домов пониженной этажности (вместо 15+ этажей в домах могут строить по 5-12). Чем ниже дом - тем быстрее завершат его строительство, и можно будет частично экономить на коммуникациях.

Вместо черновой отделки (голых бетонных стен) чаще встречаются объекты с предчистовой отделкой , или со скидками на отделку под ключ.

Неожиданный совет, если вы собираетесь покупать квартиру

Как мы видим, эксперты по рынку недвижимости и экономисты в целом не дают радужных прогнозов. Однако следует помнить, что рынок находится в своей крайней точке как раз тогда, когда большинство экспертов сходятся в каком-либо мнении. Именно в крайней точке выгодно проводить сделки.

Несмотря на все вышесказанное, Рекономика приходит к выводу, что 2019 - отличный год для инвестиций в недвижимость.

Факторы в пользу покупки квартиры

Смотрите сами:

1. сейчас низки, как никогда. Да, по сравнению с европейскими ставками, это все еще грабеж, но и национальная валюта у нас не такая устойчивая.
2. Рынок аренды восстановился после коллапса 2015 года. Цены на аренду растут.
3. Цены на квартиры долгосрочно падали, рынок относительно стабилен, потенциал дальнейшего падения невелик. А вот когда цены начинают расти, покупатель со своей фиксированной запланированной суммой денег за рынком не поспевает, в итоге упуская хорошие варианты.
4. Ипотечный платеж с минимальным взносом по хорошей ставке (9-10%) на длительный срок (20-30 лет) сопоставим с ценой аренды квартиры. Это значит, что покупать становится выгоднее, чем снимать!

2019 год может стать переломным для рынка жилья. Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения в сегменте новостроек – главные факторы, которые будут определять будущее рынка недвижимости. О том, как продавцам и покупателям вести себя на рынке в нынешних условиях, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции « .

Цены упрутся в падающий спрос

Главное, с чем придется жить рынку недвижимости в 2019 году, – это снижение спроса. «На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке, - говорит руководитель аналитического центра « » Олег Репченко. - К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно» (см. « » и « »).

По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101 » Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2019 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Это происходит на фоне повышения ипотечных ставок, а ведь сейчас по ипотеке продается примерно 65% квартир комфорткласса». В период планомерного удешевления ипотеки в компании отмечали, что как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жилье увеличивался на 10%. При росте ставок эта закономерность может работать в обратную сторону, считает эксперт. Сами банки говорят, что даже без дальнейшего взрывного роста ставок уже весной спрос на ипотеку может заметно снизиться (см. « »).

При этом общие расходы застройщиков из-за повышения цен на строительные материалы, роста НДС и перехода на банковское финансирование могут вырасти на 17%, говорит Дмитрий Цветов. Девелоперы, возможно, попытаются хотя бы частично переложить эти расходы на плечи покупателей. Но повышение цен в этом случае упрется в финансовые возможности людей. «Конечная цена определяется готовностью покупателей ее заплатить, - отмечает эксперт. - Если люди окажутся не готовы к справедливой цене, столичные девелоперы скорее согласятся потерять в доходности, но сохранить спрос на уже существующие проекты, а затем в экономическую модель будущих проектов заложить более плавный ценовой рост. Но и снижать цены относительно нынешних в новых условиях возможности нет».

Вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Виноградов считает, что повышение цен в условиях снижения доходов населения – опасное решение: «Попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства».

Все на эскроу

На рынке новостроек главное событие года – переход на счета эскроу и проектное финансирование. Изначально предполагалось, что те объекты, разрешение на строительство которых будет получено до 1 июля 2018 года, будут продаваться по старым правилам. Это привело к тому, что застройщики до середины прошлого года массово получали разрешения на строительство, а затем спешили вывести новые объекты в продажу. Однако в конце прошлого года правила поменялись: с 1 июля 2019 года на эскроу-счета переходят все. Для некоторых проектов, правда, планируется сделать исключение, но кто попадет в категорию счастливчиков – до сих пор неизвестно.

Новые правила заметно осложняют жизнь застройщикам – вместо бесплатных денег дольщиков им придется использовать банковские кредиты. Из условий, которые банки озвучивают сейчас, понятно, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени. Например, Сбербанк в конце прошлого года заявлял, что . При этом ставка может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6%. «При блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита», - говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон » Дмитрий Логинов.

Несмотря на то, что названные ставки ниже, чем предлагаются сейчас без эскроу-счетов, общие расходы застройщиков на выплату процентов вырастут. Ранее финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев говорил, что в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз – ведь проектным финансированием придется покрывать до 85% стоимости проекта, тогда как раньше к кредитным деньгам можно было прибегать лишь частично (с. « »). Дмитрий Цветов из ГК «А101» прогнозирует, что переход на проектное финансирование повысит затраты на строительство на 10%.

Что меняется для рынка и покупателей

Помимо роста расходов застройщиков и введения новой схемы расчетов, поменяется и стратегия девелоперов. «Принятая реформа приведет к переделу строительного рынка. Многие игроки уйдут с рынка, «укрупнятся» - произойдут слияния и поглощения. Реформа будет «подталкивать» застройщиков к продажам максимально готового жилья. Возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся», - говорит Валерий Виноградов.

Продажи на ранних стадиях не исчезнут с рынка совсем. «В условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка уйдут дисконты на начальной стадии», - считает Дмитрий Логинов («Бон Тон»). «Раньше можно было продавать какую-то часть квартир почти «в ноль» ради получения средств на строительство. Но с переходом на проектное финансирование острая необходимость срочно привлекать деньги исчезнет, зато нужно будет обслуживать банковский кредит. Это лишает смысла активные продажи квартир «на котловане», которые всегда были самыми дешевыми на рынке», - подчеркивает Дмитрий Цветов.

В среднесрочной перспективе, по мнению Дмитрия Логинова, строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, поскольку от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту: «Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства».

Зона риска

Власти объясняли необходимость реформы защитой интересов дольщиков. «Эскроу-счета – это банковская гарантия возврата средств, если дом не достроят. С другой стороны, дольщик в этом случае отдает деньги банку в безвозмездное пользование, без процента, - отмечает Олег Репченко. - Когда дольщик отдавал деньги напрямую застройщику, он мог выиграть за счет более низкой цены на ранних стадиях. Теперь застройщики не смогут пользоваться этими деньгами, поэтому и давать такой же дисконт дольщику им будет невыгодно. То есть, по сути, в новых условиях дольщик просто замораживает свои деньги на банковском счете. Если человек не будет покупать квартиру, а просто положит деньги в банк под процент, к окончанию строительства выбранного проекта у него уже будет больше денег на руках. Вероятно, многие покупатели так и будут поступать - если, конечно, речь не идет о самых востребованных проектах, где будет риск упустить подходящий вариант планировки».

Также возникает интересный момент с ипотекой. По словам Дмитрия Логинова, в случае, если проект не будет достроен и покупатель решит расторгнуть договор, он получит обратно только свой взнос и погашенное на этот момент тело кредита: «Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика». То есть банки возьмут деньги дольщика в бесплатное пользование, предоставят недостающую сумму в кредит, заработают на процентах с ипотеки и проектного финансирования для застройщика, а в случае остановки стройки (которую сами же банки проверяли и контролировал) риски все равно частично переносятся на покупателя-ипотечника.

Самое главное, что переход на новую схему не избавляет от основного риска – банкротства застройщика. Более того, этот риск даже усугубляется, особенно для небольших застройщиков, которые могут «не потянуть» новые расходы или не получить банковское финансирование.

По слова Дмитрия Логинова, в зоне риска – проекты со смешанной экономикой, то есть ЖК, которые реализуются сейчас и после 1 июля 2019 года должны будет перейти на эскроу-счета. Новые проекты, которые изначально не получат одобрение банка, просто не будут стартовать, а вот ранее выведенные на рынок проекты могут столкнуться с неполучением необходимого для продолжения стройки финансирования. Проблемы начнутся у тех домов, по которым процент проданных квартир будет ниже процента готовности объекта. «Это означает, что при переходе на банковское финансирование застройщик не сможет обеспечить блокирование на эскроу-счетах средств, достаточных для расчетов с банком. В этом случае банки начнут требовать дополнительных обеспечений либо будут закладывать свои риски в процентную ставку. А это опять повышение себестоимости», - говорит эксперт.

Это достаточно серьезная проблема. По оценке Минстроя, получить проектное финансирование не смогут около 30% проектов в России. «Недавно в Минстрое заявили, что, если какой-то проект не попадет под критерии проектного финансирования, ему предложат «небанковский продукт», позволяющий достроить объект», - отмечает Дмитрий Цветов. Но пока непонятно, что это будет за продукт и как он будет функционировать.

Когда и как продавать

Ситуация со спросом затрагивает и продавцов на вторичном рынке. «Осенью на рынке был большой всплеск покупательской активности, однако крупные агентства отмечают, что ближе к концу года он пошел на спад (см. « »). Пока еще спрос находится на достаточно хорошем уровне, но уже есть тренд на снижение и дальше он будет набирать обороты», - считает Олег Репченко.

Этот фактор может привести к снижению цен на квартиры. По словам Валерия Виноградова, сильнее спад затронет квартиры в старом жилом фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века). В жилом фонде 70-90-х годов прошлого века при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе будет наблюдаться стагнация. А вот на новые дома, построенные с начала 2000-х годов и до наших дней, цены могут даже немного подрасти.

Тем, кто хочет продать квартиру, эксперты рекомендуют не затягивать с этим вопросом, так как пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью. «При этом лучше не жадничать с ценой и ориентировать на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе, - рекомендует Олег Репченко. - Если вы сейчас поставите высокую цену, есть опасность, что квартира зависнет на рынке и в результате ее придется продавать намного дешевле, когда спрос иссякнет».